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焦点区域报告——限价之下的孙河别墅区

发布时间:2019-05-31 18:48 来源:未知 编辑:admin

  4月24日,北京土地市场挂牌出让4宗地块,其中的朝阳区孙河地块是一宗不限房价的地块。这是今年孙河的第一宗不限价地块,也就是说这块地上未来盖出来的房子不再像过去一样加入“限竞房”大军。

  孙河地理位置优越,是北京房地产热门区域。2012年以前,这里还是一片荒芜的生地,但随着首开、中粮、龙湖等品牌开发商的入驻,温榆河畔的孙河已成为北京最热门名的别墅区。

  此前,孙河板块已经聚集了众多限竞房项目,包括泰禾北京院子二期、禧瑞春秋、瑞悦府等,值得注意的是该地块附近的限竞房价格在5-6万/平方米左右,而孙河这次地块起拍价已经达到了5.6万/平方米,这是否标志着孙河板块具备优质性价比限竞房的落幕?

  孙河的性价比不再?这个板块未来的价值有多大?是不是别墅板块置业的最佳选项呢?本期焦点区域报告,搜狐焦点记者将带大家走进孙河板块,细话孙河楼市看点。

  孙河别墅区位于朝阳区东北,朝阳区和顺义区交界处,毗邻温榆河湿地公园,是北京唯一一个先规划后建设的纯粹低密住区。

  孙河别墅区的交通,主要依靠区域西侧的京平高速及东侧京密路,其中京密路自东直门始,终点为密云古北口,全线公里,是北京东北部重要的放射性国道干线。由于京密路是从北京东北区域进京的主干路,途径国展、后沙峪等高端住宅区,因此早晚高峰京密路的拥堵已经成了家常便饭。

  不过根据案场销售的介绍,目前正在施工建设始于三元桥、终点位于京密路与机场南线公里的京密快速路,将极大缓解京密路的交通压力,对于未来入住孙河别墅区的业主而言,这绝对是极大的利好。

  轨道交通方面,距离孙河别墅区最近的地铁站是15号线的孙河站,距离最近的瑞悦府大约有1.5千米,对于习惯搭乘地铁的业主而言,也在可以接受的距离内。

  教育资源:尽管孙河别墅区的建设起步不足十年,可其临近的中央别墅区已经有数十年的发展史,是北京较早具有国际学校氛围的涉外教育区,目前在两个别墅区周边,已经有多达16家国际学校落地,从幼儿园到中学,覆盖孩子的12年制教育,包括哈罗英国学校、京西学校、鼎石国际学校等知名国际学校。

  医疗资源:目前在孙河板块内,只有孙河社区卫生服务中心做一些简单的医疗;若将搜索范围扩大到区域5公里范围内,能看到的大型医院还是很多的,包括三甲医院地坛医院,知名私立医院百汇京顺医院等,再向外阔伸,可辐射范围内还有北医三院(首都国际机场院区)等三甲医院,整体医疗水平还是值得信赖的。

  生活配套:由于孙河板块是别墅区,内部的生活配套比较稀少,可能算孙河别墅区的一个短板。不过有购物需求的业主,可以向东或者向西两条路购物。“向东”的业主主要去顺义区的荣和商业中心、欧陆时尚购物中心,或者更远一点的中粮祥云小镇,都是大体量、业态全的大型购物中心;“向西”的话,主要依靠朝阳其余区域的商业,比方说马泉营购物中心、或者再向西南的望京区域,都是不错的选择。

  孙河别墅区依靠温榆河而建,区域内覆盖大片绿植。去区域踩盘的时候,尽管目前区域整体还在建设中,但是主干路两边都是绿树葱葱,环境极佳。

  同时,区域周边还有6家马术俱乐部和16座高尔夫俱乐部,为业主的休闲娱乐提供了充足的场地。

  孙河别墅区,理论上作为别墅的聚集地,限制于区域内新房高昂的房价,很难得到网友的普遍关注。不过,随着区域内几块限竞房的先后入市,孙河别墅区一跃成为北京九大别墅区中最受关注的区域,甚至对比一些刚需区域,孙河的热度也是只高不低。

  目前,在孙河板块内的新房主要分为两类,以瑞悦府、泰禾院子二期为主的限竞房产品,以及以首开琅樾、景粼原著为代表的纯别墅产品。

  孙河区域内的限竞房地块有四个,从南至北,分别是瑞悦府、禧瑞春秋、泰禾北京院子二期及天瑞宸章。

  四个项目中,最早开盘的,是位于组团六号路与组团八号楼交叉口处的瑞悦府项目。瑞悦府项目也是四个项目中最早定案名、最早对外开放售楼处的,前期拥有充足的时间宣传造势,积累客户。

  而瑞悦府项目最大的优势,在于其是四个限竞房地块中,唯一受制于“7090”限制(套型面积90平以下的住房面积占所有住房面积比例的70%以上)的新房,尽管户型设计受到限制,但是低平米带来的低总价,让瑞悦府一度成为北京最受欢迎的新房之一,“600万住进孙河别墅区”的号子一喊出,轰动了半个北京城。哪怕开盘前几天出现了“阻挠公积金贷款”的不和谐声音,但是实惠的价格、孙河别墅区良好的环境氛围,还是让瑞悦府在短时间内成功售罄。

  瑞悦府开盘不久,北京院子二期也在2018年10月左右开盘,推出了84套420-446㎡的独院产品;376套197-243㎡的小叠院以及60套252-396㎡大叠院产品,截止目前,该项目也已经售罄,联系售楼处,工作人员表示,只能等待之前客户的清理房源。

  目前,孙河板块入市的四大限竞房,已经有两个售罄,另外两个也在如火如荼热卖中。禧瑞春秋的120㎡洋房已经售罄,洋房产品仅剩下部分140㎡户型;而另外的限竞房天瑞宸章,也凭借168套120㎡的限竞房产品,扯着“低单价、低总价”的大旗,在孙河区域内根本不愁卖。

  总之,在价格的绝对优势下,孙河区域的四个限竞房,最大的特点就是:不愁卖。

  和“畅销”的限竞房形成明显对比的,是孙河区域的其他别墅产品,目前孙河区域已经开售的纯别墅产品有双珑原著、北京院子一期、景粼原著、首开琅樾、中粮瑞府、懋源璟玺等6家。其中,双珑原著、北京院子一期开盘较早,没有受到限竞房的价格冲击,目前已经售罄;其余几家新房的销售情况,唯有一个词能形容——“一言难尽”。

  目前景粼原著、首开琅樾、中粮瑞府、懋源璟玺四家别墅产品,在网上的报价分别是8.57万每平、6.93-7.47万每平、9.5万每平、8.6万每平,可以看出,几家产品的销售均价明显高于限竞房的均价。尽管几家操盘手懋源、龙湖等集团在操盘别墅产品上,各有心得,但是在每平近2万的绝对价格差面前,这些产品的弱势还是很明显的。

  5月9日,北京市规划和自然资源委员会举办了北京市2019年上半年拟供应经营性用地项目推介会,这次推介会中提到了孙河别墅区的两宗地,分别是位于禧瑞春秋北边的T地块和位于瑞悦府东边的O地块,这两块地最大的特点,就是不再限价,依照目前北京房价稳中有升的态势,未来这两块地上建好的房子,价格超过已有的限竞房已成必然。

  因此,这里建议,如果想在孙河别墅区买房,目前还在售的禧瑞春秋和天瑞宸章将是最后的价格洼地。

  人们一直在说,孙河属于老天爷赏饭吃的一个板块,与其他区域最大不同的地方在于,孙河是北京唯一一个先规划后开发的高端低密墅区,由政府联合全球顶级机构统一筹划指导,区域整体容积率在1.0左右,仅11块住宅用地,70%的土地面积都是生态景观,30%的才是建筑。

  孙河板块的各项配套设施均尚未完全建成。据报道,中央湖景公园还未开工建设。公园南侧有三块商业用地,其中两块未出让;一块未开工建设。预计到2020年,温榆河湿地公园初现林水相依的景观,2030年才能全部建成。此外,首发集团发布的报告显示,升级为高速路的京密路将于2020年竣工。

  孙河板块一直以来作为望京后花园而存在。随着政府建设望京CBD政策利好的出现,望京开始进入高速发展的阶段,从而带动一批世界500强企业也相继进驻,而这些企业的高收入人群,有换房的需求,需要低密度别墅产品。然而,对于发展已经趋于成熟的望京来讲,区域内缺少低密度别墅产品,这就吸引了大批人到孙河置业安家。相对于望京“生活感”不高,孙河宜居的生活环境,吸引了一部分置换改善群体。

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