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北京房山:地势和房价的双重“洼地”

发布时间:2019-06-06 10:10 来源:未知 编辑:admin

  “房山,论地势,是北京的洼地;论房价,也是北京的洼地。”近日,有业界人士发出这样的感慨。

  地处京西南的房山区,地势低洼,每逢暴雨,总会受到城市内涝问题的困扰和洪涝灾害的侵袭。2012年,“7·21”暴雨袭城,房山受灾严重。而今年7月20日,暴雨再袭房山。房山这一次能否经受住考验?

  而论及在楼市的表现,房山也是一个明显的价格洼地。今年上半年,当“邻居”门头沟多个新盘冲破4万元/平方米时,房山区的新建住宅成交均价仅为2.29万元/平方米,在北京所有区中仅排在平谷、怀柔、密云、延庆四个远郊区县之前。房山楼市的前景又会如何?

  今年7月20日的暴雨过后,上周六及本周三,记者两次探访房山时注意到,京港澳高速部分地势低洼地段路基在暴雨中受损。据当地居民表示,长阳、良乡等以往较易发生城市内涝的区域,在此次暴雨中也积水严重,部分地区积水齐腰。

  据房山区政府官方网站显示,7月20日,房山局部地区达到400毫米,其中平原最大降雨区域为长阳镇,降雨量高达319.1毫米。整个房山区域,多个路段因积水采取交通管制。

  资料显示,房山区处于华北平原与太行山交界地带,地形复杂多变,西部和北部是山地、丘陵,约占全区总面积2/3,这些丘陵和山地形成一道西南到东北走向的天然水汽障碍,所以每当夏季,湿润东南季风从海上携带大量水汽入境,受到山地抬升作用影响,促使水汽凝结,导致山前大暴雨,山洪下泄入平原。而房山东部和南部是冲积平原,地势平缓、低洼,积水无从排出,从而形成城市内涝。

  “这一回的暴雨不像四年前‘7·21’的时候那么急,所以住宅小区所受影响也没有当年那么严重。”据在房山长阳附近工作的房产经纪人王先生介绍,此次暴雨中,长阳几个新建住宅小区由于地势较低,也有车辆被水浸泡的情况出现,但积水并未没过车顶。

  “如果想要买房的话,其实对内涝的问题不用特别担心,因为目前新建区域的排水系统做得已经比较好了,偶尔的暴雨并不会影响到房子的不断增值,不然地势最低洼的长阳,也不会成为房山房价最高的地方。”见记者比较关心降雨带来的内涝问题,王先生特意补充说道。

  在人们的印象中,房山区一直都属于北京楼市的价格洼地。房山因为集中了大量的刚需楼盘,区域均价相比北京其他城区较低,因此也承载着大量刚需人群的置业梦想。

  据中原地产统计:今年上半年,房山区新建住宅的成交均价为2.29万元/平方米,仅位列平谷、怀柔、密云、延庆四个远郊区县之前。在北京的几个近郊区中,它也是一个明显的价格洼地。与房山区位条件相似的几个近郊区中,门头沟区今年上半年的新建住宅成交均价达3.63万元/平方米,顺义区为2.89万元/平方米,昌平区为2.55万元/平方米。

  不过,“价格洼地”房山区在今年上半年却有着3755套的成交量,居全市榜首。有业内人士分析,当前在大兴、通州、昌平、房山等近郊区中,刚需供应最多、价格相对较低的仍然只有房山。

  “房价是受到土地价格的影响的。环顾北京楼市,在五环到六环之间,房山的土地出让价格仍然维持在一个相对较低的水平,当然长阳这一热点区域除外。”房山长阳一项目营销负责人告诉记者,去年11月底,房山阎村地块出让,其楼面价在1.85万元/平方米左右。相比今年年初门头沟龙泉镇4.8万元/平方米的楼面价要低廉很多。不过尽管如此,这一地价还是超过了周边房价。而与阎村地块同日出让的房山长阳地块,则拍出了42.03亿元,楼面价达2.95万元/平方米。如果以此来计算,这一宗地上打造的项目未来售价也将逼近6万元/平方米。如此看来,未来房山的“洼地”印象也有可能出现转变。

  上半年房山长阳、良乡的商品住宅成交均价,同比上涨幅度高达19%,比房山全区的平均涨幅高出8个百分点。

  与去年同期相比,长阳、良乡在区域内商品住宅总供应量下滑了近三成的背景下,户型面积为150-200平方米的住宅供应量反而同比大增574%。——亚豪机构市场总监郭毅

  实际上,近些年来房山楼市的供应结构也在发生着比较明显的变化。从刚开始针对首次置业的刚需人群,渐渐向有首次改善需求的人群过渡,部分高品质的项目也在逐渐开始入市。同时,由于房山区面积较大,分为多个楼盘相对集中的板块,而每一个板块又有着自身不同的区位特点,这也造成了房山区域市场相对复杂,各个区域之间的供应结构和价格相差较大的局面出现。

  在长阳、良乡这两个离城区较近、新盘分布比较集中的板块,6月的新房均价达到了2.95万元/平方米和2.57万元/平方米。相对地,较远一些的阎村,6月的新房均价仅为1.7万元/平方米,而更远一些的琉璃河均价仅8600元/平方米。这些偏远区域的房价在数据统计时拉低了房山区的均价,更使房山呈现出“洼地”的态势。

  在房山的长阳板块,随着北京楼市的水涨船高,部分新盘的售价也让刚需族发出“高攀不起”的感慨。中原地产的数据显示,今年上半年,中粮万科·长阳半岛带精装修的商住房源,销售均价为3.2万元/平方米,相对其南边几公里的广阳城、良乡大学城附近的房源,价格要高出不少。比如,位于广阳城地铁站附近的住宅项目金隅糖+,售价在2.7万元/平方米左右,附近的世茂维拉则在2.6万元/平方米。再往南一些,良乡大学城北侧的旭辉E天地商住LOFT产品,上半年毛坯房销售均价仅在1.9万元/平方米左右。

  但是,记者本周三走访时发现,上述几个项目目前对客户的报价均已大大超过今年上半年的销售均价,但差距依然较大。像中粮万科·长阳半岛的商住产品,中介介绍时称其最高售价达3.8万元/平方米。金隅糖+目前售价已达到3.5万元/平方米,而旭辉E天地目前现房售价也达2.2万元/平方米左右。

  对此,亚豪机构市场总监郭毅表示,上半年房山长阳、良乡的商品住宅成交均价与去年同期相比,上涨幅度高达19%,比房山全区的平均涨幅高出8个百分点,预计下半年还将整体拉升西南五环楼市的价格水平。

  “北京市场上最后的价格洼地正在被潮水般涌来的购房需求填平。”郭毅表示,“今年以来房山长阳、良乡共成交商品住宅2771套,比同期市场供应多出了千套之余,区域楼市的供不应求催升了房价高涨。”

  除了集中分布于长阳和良乡等地的刚需项目之外,房山还有大量的改善型住宅分布。比如,五矿·铭品、广阳郡九号、天恒乐墅、韩建·观山源墅等,只不过这些项目并未位于刚需产品较集中的长阳区域附近,而是分布在相对独立的位置上。其价格虽然不能同动辄“十万+”的地王项目相比,却也大大超过了房山区域均价,针对的也不再是首次置业的刚需客群。

  比如,位于良乡大学城附近的广阳郡9号,单套总价500万至700万元之间。而位于房山阎村附近的天恒乐墅,双拼别墅产品总价600万元起的价格也是主要瞄准改善型需求客群。

  “目前,位于西南五环的长阳、良乡,住宅一改以前以中小户型为主的供应结构,大户型产品的供应量明显增加。”郭毅指出,目前,在长阳、良乡等板块,120平方米以上的大户型产品供应套数与中小户型各占50%。与去年同期相比,长阳、良乡在区域内商品住宅总供应量下滑了近三成的背景下,户型面积为150-200平方米的住宅供应量反而同比大增574%。房山区域楼市正在经历一个高端化的过程。

  据记者了解,得益于近几年7000亿城南投资的推动,房山实现了产业升级与配套的完善,也吸引了品牌开发商纷纷进驻这一曾经被认为是价格洼地的房山楼市。

  北京市房地产业协会秘书长陈志表示,依托于房山大的规划,位于京西南五环到六环之间的区域发展前景广阔。“因为从长远来看,城六区也无法扩建,房山无疑是承接城六区功能和产业疏解的绝佳地带,未来这个区域的舒适度是极高的。”

  房山楼市由首次置业的刚需人群向高品质乃至首次改善需求过渡,也对房山的开发商们提出了更高的要求,同时也反过来催升了开发商对于区域的未来预期。

  从房山区域的整体发展来说,近年来,房山新城CSD、高教园等区域规划建设已经相对成熟,而华北最大奥特莱斯购物中心落户也使得房山商业吸引了足够人气,区域商业价值以及配套开始逐步提升和完善,地铁房山线的开通、燕房线的建设使得房山交通发展迅速,价值也不断提升。这一系列的利好都极大地推升了房山核心区域的升值潜力。

  不止一位房山区域开发商向记者表示,跟其他位置相近的区域比,房山区域的总体价格仍然是偏低的,所以今年以来,长阳、良乡等区域的大涨是属于“补涨”。

  房山一别墅项目负责人也表示:“如今,房山区域购房者的需求已经发生了一些变化,价格已经不是吸引购房者的唯一要素,所以项目用价格的手段来吸引客户,优势也不再明显。他们已从只关注价格、产品户型、配套设施等看得见摸得着的方面,转而开始注意物业管理、区域升值潜力这些软性需求。这是区域客群正在成熟的标志,也是整个区域发展带来的结果。”

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